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- Les nouveaux contrats types de bail en vigueur depuis le 1er octobre
- Du modèle de 2015 à la notice d’octobre 2026
- Avant et depuis le 18 octobre, la notice point par point
- Loyer impayé : un calendrier resserré pour le locataire
- Révision du loyer : l’IRL publié le 15 octobre fixe le plafond
- Les baux signés cet hiver, entre trêve et nouvelle notice
Depuis le 18 octobre 2026, tout bail signé ou renouvelé doit être accompagné d’une notice d’information entièrement réécrite, fixée par un arrêté du 9 octobre publié au Journal officiel le 17. Elle arrive un peu plus de deux semaines après les nouveaux contrats types de location, applicables depuis le 1er octobre.
La notice d’information est ce document annexé au contrat qui résume, en quelques pages, les droits et les obligations du locataire et du bailleur : loyer, charges, dépôt de garantie, congé, recours. Le contrat type fixe, lui, la trame que doit suivre tout bail de résidence principale, vide ou meublé. Ces deux pièces encadrent la vie de 40 % des ménages, la part de locataires relevée par l’Insee début 2024.
Les modèles en vigueur dataient de 2015, et la loi avait beaucoup bougé depuis, surtout sur les loyers impayés. Qu’est-ce qui change concrètement dans le contrat que l’on signe cet automne, et qu’est-ce qui reste identique ?
Les nouveaux contrats types de bail en vigueur depuis le 1er octobre
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 a révisé les modèles de bail créés en 2015. Ils s’appliquent depuis le 1er octobre 2026 aux logements vides, aux meublés et aux colocations à bail unique, dès lors que le logement est la résidence principale du locataire. Baux mobilité et locations saisonnières restent hors champ, comme le précise la fiche officielle consacrée aux nouveaux modèles de bail.
Le changement le plus visible concerne la clause résolutoire, qui permet de résilier le bail de plein droit en cas de loyer, de charges ou de dépôt de garantie impayés. Elle figure désormais dans les modèles avec un délai unique : six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Certains contrats affichaient encore deux mois, une durée que la loi du 27 juillet 2023 a pourtant abandonnée.
Deux ajouts complètent le texte. Pour certains logements neufs situés en zone tendue, le bail doit mentionner la servitude de résidence principale, qui impose d’y vivre au moins huit mois par an. Le numéro de portable des deux parties peut aussi y figurer, une mention facultative qui ne remplace jamais une relance écrite. Ces retouches ont mis du temps à rejoindre les formulaires.
Du modèle de 2015 à la notice d’octobre 2026
Le contenu du bail a été retouché par petites touches pendant onze ans, sans que les documents types suivent le rythme des réformes successives. Les étapes clés :
- 29 mai 2015 : un décret fixe les contrats types de location et un arrêté le contenu de la notice d’information, en application de la loi Alur ;
- 27 juillet 2023 : la loi n° 2023-668 ramène à six semaines le délai du commandement de payer avant que la clause résolutoire ne joue ;
- 19 novembre 2024 : la loi Le Meur crée la servitude de résidence principale dans certains secteurs tendus ;
- 3 juillet 2026 : les clauses réputées non écrites se lisent toujours dans l’article 4 de la loi de 1989, une liste d’une vingtaine d’entrées ;
- 6 juillet 2026 : le décret n° 2026-596 révise les contrats types, applicables au 1er octobre ;
- 9 octobre 2026 : un arrêté remplace la notice d’information, publiée au Journal officiel le 17 octobre et obligatoire dès le 18.
Ce calendrier explique un décalage : pendant trois ans, des baux neufs ont reproduit un délai de deux mois que la loi n’appliquait plus. Reste à voir ce que la nouvelle notice change pour celui qui signe.
Avant et depuis le 18 octobre, la notice point par point
Les baux en cours gardent leur notice d’origine : seuls les contrats conclus ou renouvelés depuis le 18 octobre reçoivent la nouvelle version. Les principaux écarts avec l’ancienne :
| Point | Notice de 2015 | Notice depuis le 18 octobre 2026 |
|---|---|---|
| Commandement de payer | Deux mois avant la résiliation | Six semaines |
| Information du préfet avant l’audience | Deux mois | Six semaines au moins |
| Suspension de la clause résolutoire | Liée aux délais accordés par le juge | À demander expressément par le locataire |
| Garantie Visale | Absente, le dispositif date de 2016 | Lien vers ce cautionnement gratuit |
Le tableau le montre, l’essentiel de la réécriture porte sur les impayés. La notice signale aussi l’autorisation préalable de mise en location à joindre au bail quand la commune l’exige, et la facture d’eau à transmettre quand le compteur n’est pas individuel, selon l’analyse publiée par la plateforme notariale MyNotary.
Loyer impayé : un calendrier resserré pour le locataire
Six semaines, c’est 42 jours, contre 61 pour deux mois comme octobre et novembre : le locataire perd près de trois semaines pour régulariser après un commandement de payer. Sans paiement, le bail est résilié de plein droit, mais l’expulsion exige toujours une décision du juge.
Devant le tribunal, la notice insiste sur la présence du locataire à l’audience, un simple courrier ne suffisant pas. Le juge peut accorder des délais de paiement allant jusqu’à trois ans, à condition que le loyer courant soit de nouveau payé en entier avant l’audience. Pour une dette de 3 000 €, montant moyen d’un dossier d’impayé dans le logement social d’après Économie Matin, un étalement sur 36 mois ajoute 83 € par mois au loyer.
Les impayés sont rarement de la mauvaise volonté de la part des locataires, c’est souvent des ruptures conjugales, ça entraîne beaucoup de problèmes sociaux et de logement.
Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation pour le logement, propos rapportés par Économie Matin le 28 juin 2026
La CLCV range aussi parmi les causes de dette les rappels de charges des années passées, d’où l’intérêt de vérifier chaque régularisation des charges locatives avant de la payer. Agir avant le commandement reste la voie la moins coûteuse, par un échéancier négocié avec le bailleur ou une consultation gratuite à l’ADIL du département.
Révision du loyer : l’IRL publié le 15 octobre fixe le plafond
Autre repère de la saison, l’indice de référence des loyers du troisième trimestre 2026 s’établit à 148,06 en métropole, contre 145,77 un an plus tôt. La hausse annuelle autorisée plafonne donc à 1,57 %, et seulement si le bail prévoit une clause de révision.
Sur un loyer de 750 € hors charges, la révision ajoute au maximum 11,78 € par mois, soit environ 141 € sur une année. Le calcul se fait une fois par an, à la date fixée par le contrat ou à défaut à sa date anniversaire, et les nouveaux modèles de bail ne touchent pas à cette mécanique. L’hiver, lui, apporte ses propres règles.
Les baux signés cet hiver, entre trêve et nouvelle notice
La trêve hivernale court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 : aucune expulsion ne peut être exécutée pendant ces cinq mois, même pour loyers impayés, et les coupures d’électricité et de gaz sont interdites. Les procédures continuent pourtant de courir, et le délai de six semaines aussi.
Un bail ancien conserve sa notice de 2015 jusqu’à son renouvellement, si bien que deux locataires d’un même immeuble peuvent avoir reçu des informations différentes sur leurs droits. Bail, notice et quittances se gardent toute la durée de la location puis trois ans au-delà, comme les autres papiers administratifs à conserver, le temps pendant lequel un désaccord peut encore surgir.